广州黄埔区请律师打房产买卖官司多少钱违章建筑出租咨询
广州违法违章建筑出租，租赁合同有效吗？
咨询电话及：（张静），律师解答：就违法建筑签订的租赁合同应当被认定为无效，同时按照无效合同的原则进行处理，即承租方搬离涉案房产，并参照指导租金标准支付房屋使用费，如双方合同约定或实际履行的租金低于指导租金的，则参照低数额进行支付。
违法建筑，是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。《高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
结合本地实际情况，广州的违法建筑所有人大都为集体经济组织、村民自治组织、村民，而违法建筑主要用于出租。因此，租赁合同纠纷案件的一个显著特点就是涉案房屋为违法建筑，因而大部分租赁合同属于无效合同，而另一个令人尴尬的特点是这些违法建筑往往持有租赁主管部门颁发的租赁许可证或在该部门办理了租赁合同登记备案。因为进行租赁备案与否并不影响租赁合同的效力，在实践处理中，法院一般不审查其是否持有租赁许可证或进行过备案。人民法院主要对涉案建筑的产权证明、报建手续进行审查。就目前所遇到的租赁合同纠纷案件来说，很少出租人持有合法产权证明，而没有合法产权证明的原因又大多是报建手续不全，也就是违法建筑。违法建筑的认定并非人民法院的职权范围，因此，在法院的裁判文书中一般不进行定性，仅认定租赁合同无效，并按照无效合同的原则进行处理，即承租方搬离涉案房产，并参照指导租金标准支付房屋使用费，如双方合同约定或实际履行的租金低于指导租金的，则参照低数额进行支付。
广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，凭借的办案水平，贴心的法律服务，赢得当事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，征地拆迁补偿纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。
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