关键词 |
土地附属物评估,集体土地资产评估案例,股权转让,账面有土地需要评估吗,土地评估报告 |
面向地区 |
在土地承包经营权转让前进行评估,旨在界定其价值,确保交易公正透明,保护双方权益。此举不仅能促进流转市场的运作,减少潜在风险,还符合法律与政策的规范要求。评估聚焦于土地经营权本身,不涉及动产、债权债务及特许经营权等额外财产权益,确保评估结果的专注性和准确性。评估结果作为双方决策的关键参考,助力双方基于共同认知进行顺畅的谈判与协商,推动转让过程顺利完成。
评估师在日常的工作中,遇到宅基地怎么做评估呢?
有哪些注意事项呢?
宅基地评估的难点?
一是宅基地权能界定不明晰,地价内涵无法界定;
二是宅基地基准地价建设缺少规范依据,技术思路尚不成熟;
三是由于市场缺少可比较、可参考案例,宅基地评估采取何种评估方法依然有待探究;
四是多年来宅基地大部分处于隐形流转的状态,导致流转交易数据和利用方式数据获取存在一定难度。
因此,厘清宅基地价值内涵、特征及其与城镇住宅用地之间的异同,是明晰宅基地基准地价评估技术思路的前提,也是评估宅基地价格的难点和基础。
宅基地的评估方法
收益还原法:该方法可以调查测算宅基地租金。通过深入调查出租对象对租金收益的主要影响因素,例如房屋所在村庄的位置、使用状况、结构和质量状况,并通过对周边区域的调查,分析客观租金水平。
此外,鉴于宅基地流转和使用的相关法律法规政策尚不完善,会增加土地使用者的投资风险,在确定土地还原率时应同区域同用途的国有土地。
市场比较法:要求是同一区域、一定年限内交易方式相近的交易案例。宅基地交易案例较少或者资料获取难度较大的地区不适用此方法。
成本法:土地取得费根据宅基地取得前的地类确定。无法确定的,按所在区域主要地类确定。土地开发费用是指宅基地具备使用条件所需的客观费用,可依据当地的生活质量和物价水平确定,一般要达到“三通一平”或“四通一平”
但须要注意的是,在我基地分配的无偿性,成本法可能会导致宅基地的价格被低估。
假设开发法:通过实地调查掌握当地农房建设成本,相关税费根据当地农房建设的有关规定确定。也可先将宅基地假设为国有土地评估其价格,再扣除征地补偿费、征地报批费和出让金净收益,得出宅基地价格。这种方法适用于具备集体土地转为国有条件的地区。
在评估方法的选取上应根据当地实际情况坚持适宜性原则,有条件的地区,也可选用两种以上的方法评估,相互比对验证评估结果,评估的性。
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